W ostatniej już części z tego cyklu chcę poruszyć aspekty dotyczące rynku nieruchomości, rynku ostatnio przeżywającego krytyczne chwile. Jednak nawet w tych trudnych czasach da się na nim dobrze zainwestować i czerpać z niego stałe, całkiem wysokie korzyści.
Moim zdaniem po pęknięciu bańki spekulacyjnej na tym rynku jeszcze w ubiegłym roku, ceny nieruchomości wracają do znośnych poziomów1 . Te spowolnienie było konieczne, aby teraz można było rozważyć inwestycje na korzystniejszych warunkach i w lepszych lokalizacjach. Długoterminowo zaś nieruchomości pozostają w trendzie wzrostowym, nie tyle cen, co dochodów. Ta fundamentalnie mocna wartość wynika z nadal organicznej podaży2 , która przez najbliższe kilka, kilkanaście lat nie będzie w stanie przewyższyć popytu. Oczywiście z powodu dorastania nowych pokoleń oraz otwierania nowych centrów handlowych i innych inwestycji związanych z rozwojem gospodarczym kraju. Dlatego warto się zainteresować tym sektorem gospodarki.
Wielu z nas zadaje sobie pytanie jak inwestować na rynku nieruchomości? Odpowiedź nie jest tak prosta, ale też tak skomplikowana jakby się wydawało. Wszystko to zawiera się w poniższych strategiach:
1. Inwestycje fizyczne - wymagają dużego kapitału, zwykle ok. 400 tys. na zakup mieszkania lub 2 mln zł w przypadku obiektu użytkowego3 . Kupno np. galerii handlowej wymaga już o wiele większego kapitału, wiec nie będziemy się tym zajmowali. Ciekawym jest fakt, że można te zakupy wykorzystać na różne sposoby. Pierwszym i najprostszym jest spekulacja pod wzrost cen nieruchomości i odsprzedanie ich drożej. Innym sposobem jest uzyskiwanie z nich renty, a więc pobieranie czynszów lub innych pożytków od najemców lokali, miejsc handlowych, przerzucając na nich koszty utrzymania nieruchomości i pobierając własną prowizję4 . I generalnie to jest głównym celem zakupu nieruchomości - pod wynajem.
2. Inwestycje w udziały w spółkach deweloperskich i budownictwa - w tym wypadku inwestujemy w nieruchomości pośrednio. Skoro dana firma ma zamówienia związane z koniunkturą na rynku nieruchomości to powinna sama zyskiwać na wartości z powodu dobrej prosperity. Niestety tutaj oprócz ryzyka rynku nieruchomości dochodzi ryzyko rynku kapitałowego, a więc możliwość zmian cen akcji danej spółki niezwiązana z jej inwestycjami, ale np. z masową wyprzedażą5 . Na polskiej giełdzie mamy 4 spółki związane stricte z budownictwem, 18 zaliczanych do deweloperów, ponad 20 z przemysłu elektromaszynowego oraz jeszcze kilkanaście innych spółek związanych z dostarczaniem maszyn, materiałów i innych usług na rzecz budownictwa. Można więc przeprowadzić całkiem dobrą dywersyfikację i zbudować portfel wykorzystujący koniunkturę na rynku nieruchomości. Plusem jest też mniejszy próg wejścia w inwestycje (na dobrą sprawę 10 tys. zł wystarczy).
- Czy jednak są już wystarczająco niskie, aby rozpocząć skupowanie? [↩]
- Przynajmniej w naszym kraju nie jesteśmy w stanie budować dużo i szybko, ze względu na ograniczenia prawne, itp. [↩]
- Zawsze możemy wykorzystać kredyt jako dźwignię finansową. [↩]
- Moim zdaniem jedna z najlepszych metod zarabiania na nieruchomościach. [↩]
- Jednak wybranie spółek fundamentalnie mocnych da nam w długim okresie odpowiednią stopę zwrotu. [↩]
Pages: 1 2
Używa
Jak juz cos robisz to rob to porzadnie. Po czyms takim sie nie dziwie ze nikt z Toba o tych inwestycjach nie chce rozmawiac
Używa
Konkrety proszę. Ci wg. pana, “panie nieomylny” zrobiłem źle? Przez konstruktywną krytykę mogę się czegoś nauczyć i wyciągnąć wnioski, a z takiego stwierdzenia raczej nic nie wymyślę nowego.
Używa
Mniej suchych opisow sytuacji a wiecej wlasnych opinii i przemyslen. Sam wpis merytorycznie bardzo OK ale nie zacheca do dyskucji
Używa
Pierwszy aspekt jest znacznie łatwiejszy, lepiej jest zacząć tworzyć butiki w centrach i zatrudniać ludzi z doświadczeniem w danej branży niż na przykład tworzyć firmę budowlana. Jeżeli nie będziemy od razu mogli podpisywać dogodnych dla nas umów, gdyż nie będziemy wiarygodnymi w oczach innych firm .Będziemy musieli powoli zdobywając małych klientów, a trwa dość długo, no i jeszcze aspekt sądownictwa i przetargów w Polsce to bardzo zawiły wątek. Firmy czekają do roku czasu z realizacją projektu, od wgrania przetargu gdyż inne firmy się odwołują .
Używa
no dobra, a co z kosztem spolecznym banki? Jak szedlem na studia, m2 mieszkania w wawie kosztowal ok 3tys, teraz ok 3x tyle. Pensje w tym czasie nie wzrosly o tyle, a jesli tak, to dla dosc waskiej grupy osob. Skad ta banka, ok, mozna sie rozwodzic nad roznymi czynnikami, ale najwiekszym paliwem do tego ognia byl tani kredyt; spekula z zagranicy czy krajowa to tylko dodatek.
Teraz, po tych kilkunastu latach tysiace ludzi sa uwiezionych w tych nieruchomosciach ktore kupili blisko szczytu banki. Mimo ze ceny spadly, nie moga kupic nic lepszego, bo sprzedaz obecnego domu nie starczy nawet na splate kredytu (ktorego i tak juz kawal splacili), wiec siedza i placa, bo co maja zrobic. Chyba najlepiej wyszli ci, ktorzy zbankrutowali najwczesniej. Zaczeli od nowa, na poczatku wynajmujac, i po paru latach mogli cos kupic o 30-50% taniej niz ich sasiad kilka lat wczesniej. Nie mysle i nie mowie ze tak bedzie w Polsce, u nas nie ma repo rate 1%, nie ma 100-letnich kredytow, ale jak widze poczatki naganiania na kredyt w JPY, to juz nie jestem taki pewien…
Wkurwia mnie to ze glupi czlowiek wypiera rozsadnego; tzn rozsadny nie kupi mieszkania na Pradze (warszawski bronx;) za 10k, a glupi jak tylko dostanie kredyt w CHF na 50lat to zaraz pobiegnie i wezmie. Zbierze sie wiecej takich glupich i nagle sie okazuje ze rozsadny nie ma wyboru i musi kupic po tych zawyzonych cenach, bo nie ma innego wyboru (moze siedziec u mamy albo drogo wynajmowac). Albo czekac na spadek cen, ale ile 5, 10 lat? Jak mozna ,odlozyc’ rozpoczecie normalnego doroslego zycia o 10lat? W Japonii spadek cen trwa 15lat. W szczycie banki ktos kupil jakis maly skrawek ziemi w Tokio (3,5m2 - tak, trzy i pol metra;)) za 600tys USD. Ci samuraje to dopiero maja fantazje
Bańki spek. byly i beda, na roznych aktywach, ale akurat nieruchomosc jest dobrem podstawowym i banka na tym rynku bardziej szkodzi. Zyskuja ci, co juz maja, reszta musi sie zadluzac ponad swoje mozliwosci (mimo ze w mom wziecia kredytu czuja sie na silach), ci, co juz maja, ale chca zamienic na wiekze, tez traca, bo musza doplacic wieksza roznice. Wreszcie, mlodzi ludzie wchodzacy na rynek pracy, zastawszy taka sytuacje, musza wiecej i ciezej pracowac, aby nie mieszkac pod mostem; odkladajac na pozniej zalozenie rodziny - skutkuje mniejszym wzrosem naturalnym, mniej pojawia sie ludzi, ktorzy beda mogli pracowac na przyszle emerytury obecnych pracownikow, czesc da noge za granice, gdzie relacje zarobki/cena m2 jest lepsza. Juz nie mowiac o zduszaniu konsumpcji przez rosnace raty, co zdusi wzrost gospodarczy.
Nie mowie, kredyt hipoteczny to cos zlego, ale jak we wszystkim, trzeba znac umiar.
pozdr
Używa
Trzeba przyznać, że koszt społeczny nigdy nie był i nie będzie brany pod uwagę przez duże instytucje. A ludzie żyją chwilą, nie martwią się, ze potem zabraknie na życie. Państwo pomoże
Gdyby mieli realną perspektywę późniejszego mieszkania pod mostem to nie braliby kredytów. Ale niestety takiej możliwości nie mają.
Takie kredyty oferują stare dziady kierujące instytucjami (czy też na ich polecenie lub działania, tj. zmiany stóp procentowych), bo trzeba działać tu i teraz. Nawet jeśli widzą skutki za 20 lat, to ich to nie obchodzi, bo już nie będą żyli (źle nie życzę). Dlatego niedobre jest życie na kredyt.
A młodzi, gdy dojdą do władzy (bądź w jakikolwiek inny sposób) zaczną robić to samo - zrzucać na następne pokolenie. I to jest jedyna maszyna napędzająca rozwój społeczny. Najgorzej będzie maiło ostatnie pokolenie, ale czy to będzie maiło jakieś znaczenie?
A co do samego kredytu hipotecznego - byłby dobry, gdyby rynek był zdrowy, tj. nie udzielać kredytów ludziom/instytucjom niewypłacalnym.
Używa
i jak tam egzamin mpw? duzo bylo ludzi?
Używa
Z list naliczyłem 325, czyli rokroczny standard. Pytania przekombinowane, mało wyznaczania kursów, więcej z rozporządzeń, np. do ustawy o funduszach. Przekonamy się jak ogłoszą wyniki, ale coś czuję, że jednak nie zdałem.
Używa
na DI to samo - jakis nowy koles w komisji - docent z wydz zarzadzania UW, no i gajdka, ktory w swoich pieknych ksiazkach nie pisze WACC tylko ŚWKK, EPS to ,Zna’; dali przedziwne pytania, takie niepraktyczne bardzo. Ogolnie marzec byl lepszy, duzo zadan, mniej podchwytliwych pytan oraz pytan tak wykombinowanych ze az przekreconych na lewa strone. Z czasem bylo ok, przedluzyli o kilka min; no i oczywiscie juz na egzaminie okazalo sie, ze w jednym pytaniu jest blad;] Najgorsze te prawo, jak to wykuc….
ja oceniam sie na grubo ponizej 50% szans, moze 1/3….
Używa
poza tym, nastepny termin juz w marcu, nie trzeba bedzie czekac pelnego roku
Używa
Maklera też przedłużyli o 3 min., bo też był błąd w pytaniu.
Ja mam potem w maju maturę, więc chyba marcowy termin trzeba będzie sobie darować… raczej.